Giới thiệu một số ý kiến của các chuyên gia đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

1. Việc ghi tên vợ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế - Đại học Luật Hà Nội cho biết, việc cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu” của Luật Đất đai 2013 tại khoản 4 Điều 98 và được giữ nguyên tại Điều 143 khoản 4 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Điều này vô hình chung đã làm mất đi ý nghĩa của quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi tên của họ, tên vợ và họ, tên chồng. Về việc cấp đổi giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là trách nhiệm của Nhà nước, cụ thể là sửa khoản 4 Điều 143 dự thảo Luật, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng, việc đề xuất cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này là bắt buộc chưa thực sự phù hợp. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người cũng cần làm rõ thỏa thuận ghi tên một người (vợ, hoặc chồng) đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thống nhất trong việc xác định tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp trên.

          2. Cần mở rộng chủ thể là dâu, rể được hưởng chính sách thu hồi đất

TS. Doãn Thị hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội kiến nghị về việc thu hồi đất đang gây bất lợi cho nữ nhiều hơn nam. Phụ nữ sau khi lấy chồng, về sống gia đình nhà chồng họ không phải là người có quyền sử dụng đất chung với gia đình chồng.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” tại khoản 2, Điều 89 là đúng nhưng chưa đủ để đảm bảo bình đẳng giới. Vì chủ thể được bồi thường là người có đất bị thu hồi. Như vậy, con dâu hoặc con rể sống chung với gia đình nhà chồng hoặc nhà vợ là người trực tiếp sử dụng đất bị thu hồi, bị mất nguồn sinh kế lại bị loại khỏi các chính sách bồi thường cũng như hỗ trợ của Nhà nước, khi Nhà nước thu hồi đất. TS. Doãn Thị Hồng Nhung cho rằng, cần mở rộng chủ thể được hưởng chính sách bồi thường và hỗ trợ đến những người trực tiếp sử dụng đất, hay có sự ảnh hưởng trực tiếp khi bị thu hồi đất. Cũng theo bà Nhung, các chủ thể này cần ít nhất 3 điều kiện như: Con dâu hoặc con rể, vợ hoặc chồng của người có đất bị thu hồi; trực tiếp sử dụng đất; và thời gian sống cùng hoặc trực tiếp sử dụng đất từ khi kết hôn.

          3. Kiến nghị nâng thời hạn thuê đất nông nghiệp

Góp ý về nội dung các quyền về đất đai, cụ thể là quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm, PGS.TS Nguyễn Thị Nga (Phó trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, ĐH Luật Hà Nội) đồng thuận bởi xét khía cạnh quản lý nhà nước, quy định này mang lại hiệu quả kinh tế nhiều hơn.

Cụ thể, thời hạn cho thuê đất cho mục đích đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp, thời hạn tối đa là 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm nhưng phải được Thủ tướng Chính phủ đồng ý. Nếu chủ thể lựa chọn phương thức trả tiền hằng năm, nhà nước sẽ chủ động điều tiết nguồn thu sát với thực tế biến động của thị trường từ đó, Nhà nước sẽ thu đúng, thu đủ tiền cho thuê đất mà không bị thâm hụt, lãng phí.

Xét ở góc độ nhà đầu tư, họ sẽ được lợi thế trong việc thu xếp nguồn tài chính (đóng tiền thuê đất nhiều lần, không phải đóng một lần), linh hoạt hơn trong việc gia nhập hay rút khỏi thương trường.

Ngoài ra, bà Nga kiến nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu, xem xét kỹ các vấn đề liên quan đến việc bán, cho thuê thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất có phải là điều kiện luôn song hành cùng nhau hay có thể tách rời khi thực hiện giao dịch; sự khác nhau giữa quyền cho thuê, cho thuê lại “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”…

4. Khắc phục lợi dụng chính sách đất đai để làm giàu cho cá nhân

Nguỵên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Phan Trung Lý cho rằng cần rà soát kỹ hơn để các quy định của Luật Đất đai lần này thực sự phù hợp với quy định của Hiến pháp, cụ thể hóa để thực hiện hiệu quả quy định tại Điều 54 của Hiến pháp năm 2013. “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước”. Đây là yêu cầu trước hết và quan trọng nhất để bảo đảm phát huy giá trị của đất đai. Điều đó cũng có nghĩa phải có các quy định chặt chẽ nhằm bịt các lỗ hổng pháp luật, khắc phục tình trạng khai thác giá trị đất đai phục vụ cho lợi ích riêng, lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm; ngăn chặn hiện tượng tham nhũng chính sách, lợi dụng chính sách đất đai để làm giàu cho cá nhân” – đại biểu Phan Trọng Lý cho biết.

Theo ông Lý, Dự thảo lần này chưa làm rõ được cơ sở pháp lý của chủ sở hữu đất đai, mối quan hệ giữ chủ sở hữu và đại diện của chủ sở hữu. Theo quy định của Hiến pháp thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Luật Đất đai phải quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm của chủ sở hữu đó.

Quyền hạn nào phải của toàn dân với tư cách chủ sở hữu quyết định (thông qua việc trưng cầu ý dân); quyền hạn nào chủ sở hữu được ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền hạn, trách nhiệm của Quốc hội, Chính phủ với cơ quan nhà nước khác với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu đất đai cũng phải được làm rõ. Cơ chế báo cáo kiểm tra giám sát và vai trò của các tổ chức đoàn thể của nhân dân, nhất là Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cũng phải được làm rõ.

Liên quan đến tài chính và giá đất, ông Lý nhấn mạnh đây là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất hiện nay, vì thế quy định trong Dự thảo cần được gia cố thêm. Cụ thể, cần thể hiện rõ trong luật yêu cầu có cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm khách quan, chính xác theo tinh thần Nghị quyết 18/NQ-TW.

Nguyễn Sơn Hà: Thanh tra, Sở Nội vụ